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深圳小区“长租车位”合法性分析

时间:2017/6/10 0:00:00发布:融方所

深圳小区“长租车位”合法性分析

                                                          广东信荣律师事务所张茂荣

 

         近日深圳新洲九街某楼盘再次爆出开发商以长租方式一次性收取业主20年租金押金21万元,变相出售车位的情况,多家媒体就此采访笔者张茂荣观点,现整理如下: 
                一、开发商无权出售尚未取得权属登记的车位、车库。 
                广东省人大常委会通过的《广东省物业管理条例》第54条第3款明确规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格”,据此,没有取得权属登记领取权属凭证的车位、车库不能出售,更不能偷卖。 
                 二、20年租赁实为变相买卖,租期已超过《深圳经济特区房屋租赁管理条例》规定的最长期限。 
            为规避非法出售车位之嫌,开发商以20年期限出租车位,依据的是《合同法》第214条“租赁期限不得超过20年”的规定,笔者认为普通的租赁是逐年收取租金的,开发商一次性收取业主20年租金本质是以租赁之名行买卖之实。同时,20年租期虽然符合《合同法》规定,却有悖于《深圳经济特区房租租赁条例》(根据全国人大立法授权,深圳特区立法优于国家立法适用),该《条例》第19条规定,“房屋租赁的期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的,须经市主管机关批准”,因车位附属于房屋,即使是合法租赁,期限也不应超出房屋租赁期限,即最长不能超过8年。 
                三、未办理车位长租登记或备案手续并依法纳税的,属非法出租。 
            根据《深圳经济特区房屋租赁条例》规定,租赁关系成立后必须在10日内向区主管机关登记或者备案并依法纳税,而据笔者所知,目前深圳市尚不支持车位20年长租,更不可能给予登记备案,如此,则开发商车位长租一直处于非法状态。 
               四、长租车位有违《物权法》规定的优先满足全体业主使用原则。 
          《物权法》规定小区车位、车库无论归谁所有,均应首先满足业主需要,这里的“满足业主需要”是指满足全体业主需要,而非部分业主需要。开发商在车位不足的情况下对属于稀缺资源的车位予以20年长租,直接导致了承租人之外的其他业主无法使用车位,本质是满足了承租业主的使用权,剥夺了其他业主的使用权,不符合《物权法》规定的优先满足业主使用精神。 
              五、解决之道还需政府有所作为 
            深圳车位、车库产权不清、资源稀缺属众所周知的事实,由于相关法律法规规定的模糊,导致该问题一直无法解决,由此才引发开发商单方20年、50年,甚至70年长租车位一次性收款的变相买卖行为。就车位权属不清的问题,深圳市已经出台了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》,但就使用方面,迟迟未能出台明确的地方性规定。建设一流法治城市不仅为口号,更需实践,在车位、车库权属争议不清的情况下,深圳市完全可以出台车位、车库使用规定,明确《物权法》规定的优先满足业主使用的业主范围,并为满足全体业主的优先使用权而叫停出售出租,甚至叫停月卡,全部实施完全公平的临时卡出入。